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   截至1月6日中國證券報記者發稿時，22家內地及港股上市房企公布了2019年全年銷售業績，合計實現銷售額4.53萬億元，同比增長19.5%，銷售規模刷新歷史紀錄。展望2020年，多家房企人士及專家表示，銷售增速或進一步放緩。

   增速放緩

   整體來看，房企2019年業績分化明顯，較2018年業績增速超過50%頻現的局面已經有很大不同。
   從目前情況看，碧桂園、萬科和中國恒大仍穩居房企銷售第一梯隊。其中，萬科2019年全年累計實現合同銷售金額6308.4億元，同比增長3.94%，創萬科單年銷售額新高；中國恒大2019年全年累計實現合約銷售金額約6010.6億元，同比增長9%，全年合約銷售面積約5846.3萬平方米，合約銷售均價為10281元/平方米。
   碧桂園自2018年下半年以來僅公布權益銷售數據。1月6日晚間，碧桂園披露了公司2019年12月的銷售業績。按照此前公司公布數據，可計算出2019年全年碧桂園權益銷售金額為5522億元，同比增長10%。第三方研究機構此前預計，碧桂園2019年全口徑銷售金額超過7000億元。從第一梯隊房企的銷售數據看，龍頭房企已經進入年銷售規模超過6000億元的時代。
   盡管銷售額創歷史紀錄，但萬科和中國恒大的銷售額同比增速已下降至個位數，碧桂園表現好于前述兩家，達到10%。龍頭房企整體銷售額增速放緩明顯。
   中等規模的房企2019年表現較為突出，多家房企銷售增速在20%以上。融創中國公告，2019年累計實現合同銷售金額約5562.1億元，同比增長21%。世茂房地產披露，全年實現銷售收入2600.7億元，同比增長48%。此外，在千億規模的房企中，中梁地產、中南建設、旭輝以及濱江集團2019年銷售收入同比增幅均超過30%。
   從2019年度銷售目標完成情況看，不少中型房企超額完成銷售目標，佳兆業、世茂等企業完成率均在110%以上。
   一些房企沒有完成年度銷售目標。原計劃2019年進入千億俱樂部的龍光地產，2019年銷售金額為992億元；同樣希望在2019年實現千億銷售目標的首創，當年僅完成808.1億元的銷售業績。
   中原地產首席分析師張大偉指出，就銷售業績而言，2019年房地產市場依然刷新歷史紀錄，但取得這一成績的背后是房企普遍加大了供應量，不少房企銷售單價下降。部分企業采取價格調整等促銷策略做大規模。整體看，2019年大部分房企業績持平。
   
   后市謹慎

   細看2019年的銷售數據，已經出現明顯放緩跡象。

   以融創中國為例，公司公布的2019年全口徑合同銷售收入為5562.1億元，同比增長21%；其中，歸屬于公司的權益合同銷售金額約3839.2億元，同比增長17.67%。這意味著公司銷售金額中約6成屬于融創中國，剩余近4成來自合作伙伴。從目前情況看，房企聯合拿地成為普遍現象。有房企人士指出，不排除相當部分的銷售金額被重復計算，整體銷售金額可能存在水分。

   展望2020年，多家機構對房地產市場全年增速預測較為謹慎，部分機構的預測比較悲觀。

   貝殼研究院預計，2020年新房銷售額增速將向下。新房市場的支撐力度減弱，尤其是占據新房市場規模超過50%的三四線城市，整體交易量將下滑。

   北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為，樓市高位平臺期可能已經形成。樓市將進入呈微弱個位數的年增長平臺期。

   同時，市場份額將加速向龍頭企業集中。恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞此前表示，新房一年銷售額將維持在15萬億元左右，向上不會有太大突破，下滑也會有12萬億、13萬億元左右。

   夏海鈞認為房地產市場存在“大餅理論”，而新房銷售市場大餅已定，未來的市場空間不是由房地產增量市場的擴張帶來，而是中小企業被兼并收購，從而實現大企業的擴張。預計五年后中國前十大的地產商大概占到全部銷售額的40%。前三大地產商大概占20%左右，即3萬億元。

   提質增效

   2020年，房企將面臨外部市場增速放緩和內部償債壓力增大的雙重挑戰。數據顯示，2020年房企包括海外債券在內的債券償還總規模為7493.9億元，企業將面臨一定的現金流考驗。

   事實上，房企設置2020年銷售增長目標趨于謹慎，同時更加強調提質增效和高質量發展。

   中國恒大2020年定下的銷售目標為6500億元，以2019年合約銷售金額約為6010.6億元計算，同比增幅為8.14%。

   一些中型房企選擇相對求穩。中國奧園集團董事會主席郭梓文在2020年新年致辭中表示，2020年要繼續保持高質量可持續穩健發展，實現不低于20%的業績增長。2019年，中國奧園業績增速目標在25%左右。

   金科股份目前尚未公告2019年全年銷售規模。第三方研究機構認為，其2019年銷售收入在1800億元左右，同比增長約5成。公司設定的2020年銷售目標為2000億元。若以此推算，公司2020年銷售同比增速目標在11%左右，降幅明顯。

   碧桂園、龍湖等多家龍頭房企在2020年展望中并未公布具體銷售目標，但是紛紛強調精細化管理和提質增效。碧桂園提出，2020年將推行全面預算管理和現金流管理，同時持續提升全周期綜合競爭力，做到產品力、服務力和成本力的均衡發展。龍湖集團則表示，2020年龍湖集團將繼續在地產開發之外，將商業運營、長租公寓、智慧服務作為主航道業務，在穩健增長之下保持多維航道的均衡發展。同時，將繼續均衡地域，聚焦熱點城市，堅持深耕城市群，在長三角、西部、環渤海、華中、華南五大區域保持均衡布局。秉承穩健策略，繼續積極但又謹慎、精準地投資，在保持健康資產負債表的同時，保持適當的、相對較快的速度增長。

   諸葛找房分析師王小嬙認為，房企調低銷售增速目標，從側面反映出房企對2020年市場的預期不完全樂觀。調低增速目標，一方面可以減輕企業為沖刺業績的壓力，另一方面會有更多精力管控運營公司，不盲目沖刺業績。


本文來源：證券日報
作者：張玉潔 董添