廣東,是全國改革開放的前沿陣地。伴隨著城市的不斷發展,三舊改造應運而生。2009年,國土資源部與廣東省開展部省合作,推進節約集約用地試點示范省工作的重要措施,拉開了全省“三舊”改造的序幕。
歷經10年的探索和發展,伴隨著城市拓展空間的日趨減少,廣東逐步進入城市更新時代。今年以來,包括廣州、深圳在內的多個城市紛紛推出眾多舊改項目,吸引了活躍在廣東市場的各大房地產開發商積極應對,搶占三舊改造市場“大蛋糕”。
各地掀起舊改熱潮
回顧廣東舊改這10年,投入改造資金1.5萬億元,節約土地超過19萬畝,成績顯著,讓無數舊城鎮、舊廠房、舊農村脫胎換骨舊貌換新顏,大大改善了人居環境,為國家建立城鎮低效用地再開發,提供了“廣東經驗”。
日前,中國政府采購網發布《2019年廣州市全面改造項目影像資料制作項目公開招標公告》和《廣州市住房和城鄉建設局城市更新項目現場監督巡查工作(2019~2020年度)公開招標公告》。招標內容顯示,截至今年7月底,廣州11個行政區已批未完工項目251個(項目數量隨項目批復和推進動態增減),包括舊村改造、舊廠改造及舊城改造(老舊小區微改造項目除外)三類。已獲批改造的舊村有38條,改造范圍用地面積達1742.64公頃;舊廠改造項目213個,涉及用地面積1383.88公頃。據悉,今年廣州有實質性進展的舊改項目為37個,合計面積745.85公頃。
2019年廣州政府工作報告提出,今年將加快城市更新改造,推動151個老舊小區微改造、10個舊村改造、50個舊廠改造項目。隨著經濟發展向“高質量”轉化,城市經濟發展與空間利用對城市功能提出更新更高的要求。為滿足城市功能升級需求,城市更新已成為城市發展的主要途徑。
作為深圳舊改重點的龍崗區,在城市更新方面已列計劃169個,計劃準備用地2217公頃,已批規劃90個,規劃批準用地1229.1公頃,更新土地供應面積650.7公頃,其中公共設施用地275公頃。而其他各區也有十多個至數十個不等的項目供應市場。
除廣深兩地外,珠海、佛山、東莞、中山、惠州等城市今年也紛紛推出大量舊改項目。其中,參與城中村改造已經成為房地產企業拿地的重要途徑。
加強政策創新和政策供給
隨著用地缺口持續擴大,廣東確立走盤活存量、挖潛增效的內涵式發展道路的方向日益明確。今年以來,廣東瞄準規劃調整難、審批門檻高、土地征拆難等難點堵點問題,進一步加強政策創新和政策供給,制定針對性強的政策措施,創新規劃管理和審查報批機制,強化項目監管和協同推進,使“三舊”改造成為全省開發低效存量建設用地,推進土地循環利用,提高投入產出效益,提升土地利用效率,擴大建設用地有效供給的有效途徑。據統計,截至2019年11月22日,全省通過“三舊”改造累計節地面積19.84萬畝,節地率達42.7%;單位建設用地產出從2008年底的13.7萬元/畝/年增加到2018年底的30.94萬元/畝/年,增長了125.84%。
民間資本在廣東“三舊”改造和城市更新過程中,一直扮演著主力軍的角色。由于不同的改造項目往往涉及不同的利益主體、不同性質的改造資金、不同產權的土地資產、不同的改造目標等復雜多樣情況,近年來,廣東不斷創新改造模式,采取多元化方式,粗略劃分為政府主導改造、市場主導改造以及政府與市場合作改造三大類型,讓各類主體以最適當的方式參與到改造中來。同時搭建行業平臺,強化政企協同推進舊改項目。
據統計,廣東“三舊”改造通過“放權讓利”,鼓勵社會資本、民間資本踴躍參與,帶動了投資和消費增長,經濟發展動力進一步增強。2008年以來,全省累計投入改造資金1.58萬億元,其中社會投資1.37萬億元,約占改造總投資額的86.61%。各地通過實施“三舊”改造而形成的工業、商住、文旅、生態等集聚區,成為一道道靚麗的風景線、一個個“城市客廳”、一張張“城市名片”,成為引領當地經濟高質量發展的高地和重要的展示窗口。
2018年,廣州出臺了《關于深入推進“三舊”改造工作的實施意見》,對多年舊改中遇到的阻力和問題“見招拆招”。11月5日,廣州市住建局印發了《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》,進一步規范廣州舊村改造成本如何測算,以及村民回遷復建安置,臨遷費用、搬遷獎勵等問題。政府出臺的一系列政策,讓房地產開發商有了更為清晰的指引。
今年6月11日,深圳市規劃和自然資源局正式印發《關于深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施》。針對擬進行拆除重建的城中村,提出要進一步規范集體資產管理,嚴禁開發企業私下進駐城中村及私下倒賣,降低改造成本和社會風險。
民企擔當主力軍
市場的變化,也引發了企業的積極應對。于是,近年來各大房地產企業在原有的業務板塊基礎上,紛紛成立了城市更新集團(部門),向舊改項目發起進攻。據不完全統計,目前廣州房企中成立城市更新集團的已經達到40個,而深圳則有32個。
據不完全統計,在北上廣深四大一線城市中,廣州是城市更新招聘企業最多的城市之一。有全球500強企業開出600萬元年薪,高薪聘請城市更新集團總裁。而最基層的城市更新專員,年薪也普遍在7萬~18萬元不等,明顯高出其他同級別崗位的薪酬。
有業內人士戲稱,在房地產企業,一般的崗位掌握相應的專業知識即可勝任,“而在城市更新領域,比如專員,除了需要掌握政策、流程等專業知識,還要會談判甚至必須會說粵語。因為要在一線和村民打交道,很多老村民都不怎么說普通話,用粵語會更加親切,更容易被接受?!?/span>
我們知道,城市更新的目的,就是要滿足人民的美好生活需要;城市更新的效果,也給我們創造了更加美好的生活。既然城市是人們生活的空間,就應該有人民滿意的溫度和色彩。廣東,正在用城市更新,建設人們記得住鄉愁經得起品味的共同體,滿足人民群眾對美好生活的需要,讓城市更美好,讓生活更美好。
本文來源:中華建設網
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