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一項對房企實際盈利有很大影響的稅種——土地增值稅，啟動立法進程，從以前的暫行條例上升為法律。
7月16日，財政部、國家稅務總局就《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）向社會公開征求意見。
值得注意的是，《征求意見稿》首次提出將出讓、轉讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物納入征稅范圍；另外還適當調整了稅收優惠。
房企是土地增值稅繳納主力
土地增值稅還有一個更直白的稱呼——反房地產暴利稅。
資料顯示，1993年國家出臺土地增值稅，規定自1994年1月1日起對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物的單位和個人征收土地增值稅。
而當初設計這一稅種的目的，就是為調節房地產企業過高的利潤。
而在1998年房改之后，房地產開始成為國民經濟的支柱產業，土增稅的免征對象擴容，出現了一次“降壓”。
當時減負的對象主要針對個人，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免征收土地增值稅；贈送、繼承和房屋互換的，可以免征。即對個人來說，只要是住宅性質房屋買賣，都可以免征土地增值稅。
目前，房企是繳納土地增值稅的主力。財政部數據顯示，2018年土地增值稅收入達到5642億元，同比增長14.9%。年報顯示，TOP3房企恒大、碧桂園和萬科，2018年應交土地增值稅分別約為521億元、139億元和196億元。
億翰智庫研究總監于小雨向《每日經濟新聞》記者分析認為，此次《征求意見稿》是土地增值稅少有的一次調整，調整方向基本是平移了現行的土地增值稅暫行條例，計稅方式、稅率等基本保持不變。
《征收意見稿》顯示，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
“暫行條例中的部分免征科目是否沿用，未明確說明（還需要后續執行細則規范），但是基于立法說明中‘宜保持現行稅制框架和稅負水平總體不變’的表述，大概率也不會對個人征收。”于小雨告訴記者。
集體房地產納入征稅范圍
值得一提的是，本次發布的《征求意見稿》的一大亮點是，在此前轉讓國有土地及地上建筑物、構筑物并取得收入的單位和個人應繳納土地增值稅的基礎上，首次將出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股納入征稅范圍，這與正在審議的土地管理法修正案草案環環相扣、相互呼應。
實際上，早在2014年，中共中央辦公廳、國務院辦公廳明確要求建立集體經營性建設用地（以下簡稱集建地）入市制度，并要求建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。
2015年以來，全國33個試點地區開展了農村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三項改革試點，允許集建地入市和轉讓，實行與國有建設用地同等入市、同權同價。
隨著集體土地入市試點工作進一步向立法推進，于小雨認為，“集體經營性建設用地或集體土地在將來很可能會與國有建設用地并行，所以大量的機遇和價值都存在于集體土地的開發利用之中。”
另外，《征求意見稿》中明確了“納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；因國家建設需要依法征收、收回的房地產”這兩種情況下，可以免征土增稅。
而在目前的暫行條例中，規定的是“銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅”。
可以明顯看出，相關優惠政策不再“一刀切”。
不過對于保障性住房，《征求意見稿》延續了免征土地增值稅的規定，直接避免了稅收成本的轉嫁，體現了國家對于探索多渠道供應的一貫支持。
并且，《征求意見稿》增加了“授權國務院可規定減征或免征土地增值稅的其他情形；將建造增值率低于20%的普通住宅免稅的規定，調整為授權省級政府結合本地實際決定減征或是免征；增加授權省級人民政府對房地產市場較不發達、地價水平較低地區集體房地產減征或免征土地增值稅”的規定。
這意味著，土增稅的更多調節權交給了各地方政府，體現了因地制宜、因城施策、落實地方政府主體責任的房地產市場調控政策導向。
“土增稅的暫行條例中，在征收上有很多限制。未來政府掌握了免征或減征的決定權，土征稅或將對樓市調控發揮更大的彈性作用。”于小雨指出。
健全土地二級市場規范
《每日經濟新聞》記者注意到，此次《征收意見稿》有諸多針對土地二級市場運行發展中凸顯問題制定的規范性政策，重點解決二級市場交易中不健全、不規范的問題，并突出了政府側所要提供的服務和監管要求，以實現土地資源的優化配置和節約集約利用。
對此，58安居客房產研究院首席分析師張波告訴記者，其中有四點值得關注：
首先，充分保障土地二級市場的交易自由。《征收意見稿》規定只要符合法律法規規定和出讓合同約定都可以充分自由地進行流轉，例如以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，不再需要報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準。
其次，《征收意見稿》明確了劃撥方式取得建設用地使用權后續出租、轉讓涉及的收益問題，保障了公正和效率的同步提升。例如明確了以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，明確要求應上繳租金中所含土地收益。
其三，明確了政府側的優先購買權，以防止產生各類擾亂市場正常土地價格體系的行為。《征收意見稿》對于交易價格可以自行協商，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易，但需申報交易價格，申報價格比標定地價低20%以上的，市、縣人民政府可行使優先購買權。
最后，加強了針對土地側的監管，尤其是強化涉及土地交易資金的來源監管，明確要求土地轉讓涉及房地產開發的相關資金來源應符合房地產開發企業購地和融資的相關規定，并強化土地一、二級市場聯動，以維護市場平穩運行。
本文來源：每日經濟新聞
發布時間：2019—07—22
作者：吳若凡
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