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深圳四十周年的慶生會(huì)來(lái)的比想象中要晚一些。

10月14日，習(xí)總書(shū)記在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年慶祝大會(huì)上，對(duì)深圳發(fā)出了新期待：努力續(xù)寫(xiě)更多“春天的故事”，努力創(chuàng)造讓世界刮目相看的新的更大奇跡！

這是國(guó)家層面對(duì)深圳的新期待，也是對(duì)深圳的新定義。

三天前，深圳綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案公布。一攬子推出了27條改革舉措和40條首批授權(quán)事項(xiàng)，涵蓋土地、教育，到金融等方方面面，以清單批量授權(quán)方式，賦予深圳在重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革上更多自主權(quán)， 這是一份“擴(kuò)權(quán)大禮包”。

不過(guò)，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，抽開(kāi)精美的蝴蝶結(jié)，打開(kāi)一看，禮包并不如想象中大。之前多方都在期待，借40周年之際，深圳可以擴(kuò)容，相關(guān)的“擴(kuò)容圖”傳得有鼻子有眼：東莞和惠州的部分地區(qū)將會(huì)并入。最終的結(jié)果是擴(kuò)權(quán)不擴(kuò)容。

之所以對(duì)擴(kuò)容念念不忘，因?yàn)槭杏蛎娣e僅有1997平方公里的深圳存在土地瓶頸。深圳“十三五”規(guī)劃劃定了974平方公里的生態(tài)控制線和270平方公里的工業(yè)用地紅線，合計(jì)占深圳土地面積的62%。住宅用地占建設(shè)用地的比例僅為22.6%，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均的33%。

目前深圳的人均居住面積只有19.7平方米，房?jī)r(jià)收入比高達(dá)34.2，超過(guò)香港，居全國(guó)最高。

要著力解決高房?jī)r(jià)形成的擠出效應(yīng)和金融風(fēng)險(xiǎn)，根本出路在土地供應(yīng)上，即加大居住用地的供給。

方法之一是擴(kuò)容，向數(shù)量上發(fā)展。目前來(lái)看，愿望落空了。當(dāng)然也有利好。此番方案提及將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批權(quán)賦予深圳市政府。

在現(xiàn)行制度下，建設(shè)用地指標(biāo)是城市主政官首要的關(guān)注點(diǎn)，它意味著一座城市的施展空間，也意味著稅收與土地出讓金。

現(xiàn)在，市級(jí)的深圳擁有了更自主的建設(shè)用地審批權(quán)，而省級(jí)政府也在半年前才獲得的。

不過(guò)，深圳的權(quán)限僅為“永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地”，低于首批試點(diǎn)省份北京、天津、上海等包括“永久基本農(nóng)田”轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的權(quán)限。

深圳有多少可能釋放的“永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地”呢？截至2017年末，深圳現(xiàn)有耕地面積僅5.75萬(wàn)畝（不計(jì)深汕合作區(qū)），其中永久基本農(nóng)田面積3.04萬(wàn)畝。可釋放的土地最大值僅約為2.71萬(wàn)畝。

通過(guò)審批擴(kuò)權(quán)釋放農(nóng)用地，用來(lái)建設(shè)保障房、人才房，也許會(huì)緩解部分深圳住房緊張的問(wèn)題，當(dāng)然可增加土地的容量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

方法之二是改革，在效率上改進(jìn)。地少，那只能想盡辦法狠命提高土地利用效率。想要增加住房供應(yīng)只能在存量土地上動(dòng)腦筋，比如城中村土地和工業(yè)用地改革。

此次方案提及：推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地和支持盤(pán)活利用存量工業(yè)用地。

相比之下，這兩點(diǎn)倒是大的突破。意味著工業(yè)、商業(yè)用地可以與建設(shè)用地混合搭配，雖然沒(méi)有新增土地，可是土地利用率可以大大增加，有望解決深圳建設(shè)用地嚴(yán)重不足的老大難問(wèn)題。

這次將城中村土地改革的權(quán)力下放到了深圳市政府。目前深圳共有1065萬(wàn)套住房，其中城中村住房510萬(wàn)套，占比為47.88%。換言之，受制于產(chǎn)權(quán)，無(wú)法上市自由流通的龐大土地資源將被激活。

今年深圳市住建局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，向新加坡學(xué)習(xí)，目標(biāo)是讓深圳60%的市民住進(jìn)公共住房。目前，深圳的保障性住房43萬(wàn)套，占比為4%。樂(lè)觀猜想，深圳會(huì)大量改造城中村，供應(yīng)大規(guī)模的保障住房，解決深圳的住房問(wèn)題。

與城中村土地改革相比，盤(pán)活存量閑置的工業(yè)用地，將其改造為居住用地或住房的難度要小一些。比如深圳北環(huán)一帶的原工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)宿舍正在逐步改造。

擴(kuò)容雖暫無(wú)望，增量上有亮點(diǎn)，存量上做文章，以“畝產(chǎn)”論英雄，這會(huì)給深圳帶來(lái)根本性的變化。深圳的樓市走在一個(gè)新的起點(diǎn)上。



本文來(lái)源：中房報(bào)新聞