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進入2020年，中國樓市先冷后熱，終在5月復蘇，6月“入夏”。

以深圳樓市為代表的部分城市已經走出了一波上漲行情，新房、二手房6月環比繼續上漲。主流房企基本都收獲了疫情以來的銷售新高。

不只是銷售市場，6月深圳、武漢等城市土拍市場也刷新了今年單月賣地收入紀錄。

這背后的原因，很大一部分是一季度和4月被壓抑的需求釋放，此外，6月各地落地人才引進等政策，也為樓市帶來利好。

克而瑞指出，下半年以及未來的樓市，分化和復蘇會交織而行，土拍市場和住房成交量還有上升預期，但降價促銷去庫存將是主流，客觀上會限制房價漲幅。

在這樣的市場中，房企格局分化也愈發明顯，規模房企業績恢復良好，但也有不少中小房企陷入困境。

上半年火熱收官

從3月的深圳開始，全國各地樓市漸次復蘇，6月，全國熱點城市市場依然活躍，高位運行。

中原地產研究中心數據顯示，在5月份明確小陽春后，6月全國市場基本已經回到了2019年的最高水平，走出低迷。

其中，北京、深圳、廣州等城市成交環比繼續上漲，同比基本平穩。二三線城市平均環比也上漲超過了10%，包括蘇州、溫州等城市6月也維持在高位。

6月活躍城市較多，特別是寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復蘇，而最值得關注的武漢市場也環比上漲明顯。

以深圳為例，深圳市房地產信息平臺數據顯示，6月深圳新建商品房成交為49.47萬平方米（4932套），同比增長0.77%。二手房成交破萬套，接近2015年水平。

深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，深圳樓市投資屬性一直很強，在沒有好的投資通道情況下，人們還是偏向于買房來保障資金的安全。

與此同時，房價也開始上行。中國指數研究院報告顯示，6月，全國100個城市新建住宅平均價格為15461元/平方米，環比上漲0.53%，二手住宅平均價格為15301元/平方米，環比上漲0.30%。

房企也趁熱打鐵，6月去化加速。克而瑞數據顯示，百強房企單月全口徑銷售額達到14517.2億元，同比增長13.8%。其中頭部房企回升速度更快。

6月，恒大實現合約銷售760.5億，同比增51.3%；銷售回款756.9億，同比增60%。

整體看，“市場是一個‘W’的走勢，開年往下走，開工復工后又往上沖”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

他指出，為了刺激經濟，貨幣政策趨于寬松，樓市成為資金匯集地，各地房貸利率逐漸下調，優惠增加，疫情積壓的需求基本釋放，這些都推動了5-6月全國市場的恢復。

此外，3月以來，土地市場也在逐步恢復。尤其是武漢，在6月迎來了拍地高潮。

6月30日，各大房企引爆了武漢上半年的土拍收官戰。武漢單日成功出讓9宗土地，總成交價高達243.82億元。

不少房企拿地熱情高漲，南山、實地、美好置業和華僑城等房企都有地入囊。而中海力壓大華，豪擲144億拿下漢陽歸元片區地塊。

中原數據顯示，上半年，全國土地市場持續升溫，特別是杭州、深圳、廣州、北京等城市高價地持續出現。

今年上半年，土地市場成交額持續上升，50大城市年內第一次出現了4個千億賣地城市，分別為北京、杭州、上海、廣州。50大城市賣地合計2.29萬億，同比上漲17.3%。

中原地產首席分析師張大偉認為，從各地土地市場看，高價地、高溢價率地塊成交頻繁，開發商看好后市的趨勢已經出現。

房企分化加劇

2020年不尋常的上半年已經過去，按照易居中國總裁丁祖昱的說法，大部分主流房企都過關了，很多還“活得”不錯。

下半年，樓市能否繼續目前的狀態？業內看法不一。

張大偉認為，7月份供應量增加后，市場有望繼續高位運行，最近成都、南京、杭州都出現了萬人搖號現象，都讓市場有了樓市再次上漲的預期。

但嚴躍進也提醒，近期的回暖，很難說是市場需求在大規模反彈，有可能是部分過去積壓的需求集中釋放，基于此類判斷，房企也需防范市場降溫風險。

多位業內人士指出，這波回暖是出乎意料的，這不是好的信號。

從房地產行業和公司的角度來看，一些城市火爆的表象，掩蓋不了殘酷的另一面，房企分化從未如此嚴重。

克而瑞數據顯示，2020年上半年的銷售金額排名，TOP50房企的入圍門檻基本沒有太大變化，但TOP100房企的入圍門檻下降10億，降幅超過9%；TOP200房企的入圍門檻下降近5億，降幅超過16%，顯然，疫情對中小房企的影響更為顯著。

TOP50 房企變化較大的是新城控股、華夏幸福和泰禾集團等房企，其中，新城控股跌出前十，從2019年的第8位跌至第14位，華夏幸福由2019年的第20位下滑至第40位。

房企融資也呈現分化態勢。據21世紀經濟報道記者了解，近兩月來，萬科等優質房企的融資成本大幅走低，甚至出現了不少2字頭利率的債券，而部分中小房企在融資井噴的大環境下，話語權不足，只能以高息債券打動投資者。

宋丁認為，目前，中國還有超過10萬家房企，這并非正常市場現象，未來分化的趨勢還會加劇，部分中小房企會逐步退出市場。

丁祖昱認為，今年下半年市場仍需要較長時間恢復，行業整體去化承壓，預計2020年全年銷售規模將微降5%左右。

對房企而言，把握市場窗口期、 “促銷售、抓回款”仍是2020年全年的重要目標。 


本文來源：21世紀經濟報道