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23省份推出今年老舊小區(qū)改造計(jì)劃,部分地區(qū)改造范圍擴(kuò)大
來源: 時(shí)間:2020-06-10 22:34:50


在2020年的政府工作報(bào)告中,老舊小區(qū)被納入到既促消費(fèi)惠民生又調(diào)結(jié)構(gòu)增后勁的“兩新一重”建設(shè)中,提出要新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè),支持管網(wǎng)改造、加裝電梯等,發(fā)展居家養(yǎng)老、用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。

在這一背景下,各地開始加速老舊小區(qū)改造的工作推進(jìn)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近日統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),已有23個(gè)省份發(fā)布了2020年老舊小區(qū)改造相關(guān)的工作計(jì)劃,從改造內(nèi)容、改造范圍、改造資金來源、產(chǎn)業(yè)鏈等多個(gè)方面,推進(jìn)相關(guān)工作。

   開展新一輪摸底調(diào)查

根據(jù)住建部初步統(tǒng)計(jì),全國共有老舊小區(qū)近16萬個(gè),涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米。

2020年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè),涉及居民近700萬戶,相比2019年的1.9萬個(gè)小區(qū)、約352萬戶居民增加一倍。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的不完全統(tǒng)計(jì),截至6月初,已有23個(gè)省份發(fā)布了2020年老舊小區(qū)改造的工作計(jì)劃。

盡管4月14日的國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào),老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區(qū),但在地方的計(jì)劃中,標(biāo)準(zhǔn)則并不完全一樣,一些省份擴(kuò)大了改造范圍。

《福建省老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則(征求意見稿)》中提出,老舊小區(qū)改造的范圍是“2000年前建成、主體結(jié)構(gòu)安全、公共基礎(chǔ)設(shè)施缺失影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的城市、縣城(城關(guān)鎮(zhèn))老舊住宅小區(qū)”,但該文件同時(shí)提出,要“同步改造2010年前建成的部分基礎(chǔ)設(shè)施不完善的小區(qū)、街區(qū)和片區(qū)”。

山東3月公布的《山東省深入推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案》,則將老舊小區(qū)的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)劃定在2005年12月31日以前,并提出了到“十四五”末,在確保完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造基礎(chǔ)上,力爭基本完成2005年前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。

除了“改哪些”,在“怎么改”的問題上,各地也有不同的政策出爐,但多數(shù)是按照基礎(chǔ)類、完善類和提升類三類進(jìn)行布置。

安徽省今年計(jì)劃改造老舊小區(qū)871個(gè),涉及住戶25.9萬戶。按照計(jì)劃,其“基本型”改造主要是優(yōu)先補(bǔ)齊小區(qū)功能短板,拆除違建,解決供水、排水、供氣、供電、道路、通信(含光纖入戶)、停車等需求;“完善型”則主要是加裝電梯、房屋維修改造、配套停車場及充電樁、活動設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、智慧安防設(shè)施等;而“提升型”則主要針對公共服務(wù)和公共環(huán)境,包括增設(shè)社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、家政、體育設(shè)施、智能信包(快件)箱等便民設(shè)施等。

在具體進(jìn)度上,各省進(jìn)度不一。根據(jù)住建部網(wǎng)站的消息,吉林省正加快建立老舊小區(qū)改造項(xiàng)目管理體系,目前已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)指導(dǎo)手冊(基本設(shè)施類)的編制工作。黑龍江近期則召開了全省老舊小區(qū)改造工作推進(jìn)視頻會議,當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)改造進(jìn)入招標(biāo)建設(shè)階段。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到,各地還在推進(jìn)新一輪的老舊小區(qū)摸底調(diào)查。

北京在2017年9月曾開展一次全市老舊小區(qū)摸底調(diào)查,而在最新的《2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案》中,北京再次提出全面開展老舊小區(qū)摸底調(diào)查,基本建成老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫。

一位中部省會城市的住建部門官員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道,當(dāng)?shù)貜?012年開始推進(jìn)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治,曾多次開展調(diào)查工作。但今年3月末開始新一輪的老舊小區(qū)普查,主要是為當(dāng)?shù)刂贫ㄏ乱浑A段老舊小區(qū)改造提供決策依據(jù),并建立相關(guān)的項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫。

   各地投資強(qiáng)度各異

老舊小區(qū)改造,錢從哪里來,到哪里去,是各界最為關(guān)心的問題。

4月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出,推進(jìn)老舊小區(qū)改造是擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。自2019年起,將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程,安排中央補(bǔ)助資金支持。

從各地公布的改造標(biāo)準(zhǔn)來說,老舊小區(qū)改造的平均投資強(qiáng)度不一。根據(jù)中銀證券的統(tǒng)計(jì),目前全國已有安徽、河北、貴州、青海四省公布了具體的投資計(jì)劃。

其中,安徽省2020年全年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃涉及戶數(shù)總計(jì)259691戶,全省預(yù)計(jì)投資總額為329969.9萬元,平均每戶可達(dá)到1.27萬元。青海省平均每戶約為1.5萬元,“最貴”的貴州省每戶接近4萬元。而河北省2018年發(fā)布《河北省老舊小區(qū)改造三年行動計(jì)劃(2018-2020年)》,平均每戶金額僅為0.9萬元。

不過,錢從哪里來的問題依舊存在。雖然老舊小區(qū)改造已經(jīng)被納入到專項(xiàng)債范圍,但多位受訪研究人士均表示,專項(xiàng)債要求投向項(xiàng)目具有一定的收入,但老舊小區(qū)改造產(chǎn)生的現(xiàn)金收入有限,成為一大難題。

對此,粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,舊改專項(xiàng)債的一個(gè)重要收入來源是土地增值收益,即通過改造提升房屋和地段價(jià)值。而從實(shí)際落地情況來看,已有地方政府選擇采用以政府性基金收入作為償債資金來源。

安徽銅陵市的舊改項(xiàng)目結(jié)合了94個(gè)老舊小區(qū)的雨污分流改造,總投資3.65億元,其中資本金1.65億元來自財(cái)政資金,其余部分通過專項(xiàng)債融資。這一項(xiàng)目償債的預(yù)期收益來源為土地出讓收入、污水收集處理收入,前者占總收入的49.65%,當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)安排附近135畝土地出讓,作為資金還款來源。

這些投資最終會形成多大的拉動作用?多位受訪人士均認(rèn)為,雖然老舊小區(qū)改造對房地產(chǎn)投資的刺激作用不如棚改,但對相關(guān)領(lǐng)域需求的拉動作用仍然明顯。

在2020中國國際涂料大會上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員趙路興表示,疫情過后,城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造將成為保民生、穩(wěn)投資、拉內(nèi)需的重要手段之一。根據(jù)前期全國試點(diǎn)情況,老舊小區(qū)改造中進(jìn)行戶內(nèi)二次裝修的比例為20%~30%,或帶動涂料整體市場空間進(jìn)一步提升,這將為建筑涂料、建筑防水和涂裝行業(yè)提供很大的發(fā)展空間。

國金證券則預(yù)計(jì),在舊改的撬動下,消費(fèi)建材領(lǐng)域中,防水材料獲得的市場空間可達(dá)236億元;涂料的市場空間為518億元;管材的市場空間為273億元。


本文來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道


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